Fr., 29.11.2019

Vor der Entscheidung im Rat: Unterlagen regeln Rechte und Pflichten beider Seiten Stadt stellt Vertrag mit HBB vor

So soll das Westertor aussehen.

So soll das Westertor aussehen. Foto: RWK-Architekten

Lübbecke (WB/fn). Der sogenannte Städtebauliche Vertrag zwischen der Stadt Lübbecke und der HBB-Projektgesellschaft, der den Grundstückskauf und die Umsetzung des Westertor-Projekts regelt, liegt vor. Am Freitag hat die Stadtverwaltung den Entwurf den Fraktionen und Einzelmitgliedern des Rats ausgehändigt. Dies hatten CDU und Grüne bereits öffentlich angemahnt.

In seiner Sitzung am Donnerstag, 12. Dezember, wird der Rat unter dem Tagesordnungspunkt 8 „Projekt Westertor“ über das 30-seitige Vertragswerk mit 16 Anlagen beraten. Anschließend soll auch der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Westertor gefasst werden, der die planungsrechtlichen Voraussetzungen schafft. Dazu hatte es, wie berichtet, in der Bauausschusssitzung ein geteiltes Abstimmungsbild gegeben: SPD und WL für den Plan, CDU und Grüne dagegen. Möglichst zeitnah soll es ferner eine Bürgerinformationsveranstaltung zum Vertrag geben, kündigt die Stadtverwaltung an. Für Fragen wird dann auch der Fachanwalt zur Verfügung stehen, der das Vertragswerk im Interesse der Stadt Lübbecke gestaltet hat.

Die Stadt muss sich absichern

Solch ein umfangreiches juristisches Vertragswerk ist unter anderem notwendig, weil die Stadt für ein privatwirtschaftliches Bauvorhaben Grundstücke verkauft und stadtplanerisch tätig wird – Stichwort ZOB-Verlegung und Überbauung der Niedernstraße. Sie muss sich absichern, dass der Investor auch tatsächlich die angekündigten Schritte unternimmt, damit das übergeordnete Ziel einer Belebung der Innenstadt erreicht wird.

Das Verhandlungsergebnis gibt die Schritte zur Umsetzung des Projekts vor: Ausgehend von der Baugenehmigung fängt zunächst die HBB mit dem Abbruch von Parkhaus und ehemaligem Kaufhaus an. Danach verlegt die Stadt den ZOB an den Niederwall, um Platz für den Parkplatz zu schaffen. Dann errichtet die HBB den Hochbau für das Westertor. Spätestens 24 Monate später soll das Einkaufsquartier eröffnen.

Acht verschiedene Flurstücke

Die Grundstücksgeschäfte zwischen der Stadt und der HBB umfassen – so referiert es die Stadtverwaltung aus dem Vertragswerk – acht verschiedene Flurstücke: Die HBB kauft demnach eine Teilfläche (1207 Quadratmeter) des Parkhaus-Grundstücks, einen Streifen an der Langen Straße (57 Quadratmeter) sowie rund 980 Quadratmeter Verkehrsflächen von Papendiek, Niedern-, Wall- , Blütten- und Lange Straße. Im Gegenzug verkauft die HBB der Stadt einen Teil des Flurstücks Alte Schmiede (ehemaliges Irish Pub, 471 Quadratmeter) sowie rund 100 Quadratmeter aus Flächen im Bereich der Wallstraße.

Nach Verrechnung der einzelnen Grundstücksgeschäfte bekommt die Stadt rund 420.000 Euro. Die Kosten für den Abriss wird HBB verrechnen. Sollten die Kosten dafür, etwa aufgrund von Altlasten im Boden, eine Summe von 360.000 Euro überschreiten, geht dies zu Lasten von HBB.

Baumaßnahmen werden aufeinander abgestimmt

Auch die Vermessungskosten und den Rückbau des unterirdischen Parkhausdecks übernimmt HBB, ebenso wie mögliche Risiken unbekannter Kampfmittelrückstände und bei der Leitungsinfrastruktur. Die Stadt verpflichtet sich, die Trafostation in der Nordwestecke des Parkhauses verlegen zu lassen. Der Investor wird die Verlegung der Abwasserkanäle vornehmen lassen und grundsätzlich die Kosten tragen. Die Stadt beteiligt sich nur in Höhe des Sanierungsvorteils, den sie dadurch erlangt, dass sie nach Abschluss der Maßnahme einen neuen Kanal haben wird: 107.000 Euro.

Im städtebaulichen Vertragsteil vereinbaren Stadt und HBB, die einzelnen Baumaßnahmen aufeinander abzustimmen und mögliche Synergien zu nutzen. Es sind detaillierte Fristen festgesetzt, innerhalb derer die einzelnen Schritte von den Parteien zu beginnen und abzuschließen sind.

Eröffnung spätestens 24 Monate nach Beginn der Arbeiten

So verpflichtet sich die HBB, bis spätestens sechs Monate nach Eintreten der Rechtskraft des Bebauungsplans einen vollständigen, prüf- und genehmigungsfähigen Bauantrag zu stellen, spätestens zwölf Monate nach Vorliegen der Baugenehmigung mit dem Hochbau zu beginnen sowie spätestens 24 Monate nach Beginn dieser Arbeiten das Einkaufsquartier zu eröffnen. Als „negativer Umkehrpunkt“ ist der Beginn der Abbrucharbeiten durch die HBB vereinbart. Danach soll es kein Zurück mehr geben, außer eine der Vertragsparteien käme ihren Verpflichtungen nicht nach: Für die Stadt bestehen diese Verpflichtungen in der fristgerechten Verlegung des ZOB (Baubeginn spätestens vier Monate, Fertigstellung spätestens 15 Monate nach Abbruchbeginn am Parkhaus), für die HBB in der fristgerechten Einreichung des Bauantrages sowie dem fristgerechten Beginn des Hochbaus. Mit Beginn der Hochbauarbeiten erlöschen sämtliche Rücktrittsrechte.

Investor erstattet Fördermittel-Rückzahlung für ZOB

In einem Zug mit der Verlegung des ZOB wird die Stadt die Verkehrsflächen des Niederwalls umbauen. Der Investor erstattet dafür die Fördermittel-Rückzahlung für den alten ZOB sowie den Eigenanteil der Stadt an den Baukosten des neuen ZOB, maximal 376.000 Euro.

Der neue Parkplatz bleibt im Eigentum der Stadt. Als öffentlicher Parkplatz wird er nicht ausschließlich Besuchern des Westertors zur Verfügung stehen. Die Parkdauer wird während der Öffnungszeiten auf 60 Minuten begrenzt und über Parkscheiben geregelt. Die Stadt kontrolliert und bewirtschaftet den Parkplatz.

Den Bau der für das Westertor erforderlichen Stellplätze übernimmt und bezahlt der Investor.

Rücktrittsklausel und marktübliche Kündigungsrechte

Der Investor kann vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten, sollte die Stadt vor Beginn der Abbrucharbeiten eine Baugenehmigung für neue, konkurrierende Einzelhandelsflächen mit mehr als 1000 Quadratmeter Verkaufsfläche erteilen. Die Stadt könnte aussteigen, wenn HBB bis spätestens zwei Wochen vor Beginn der Bauarbeiten keine Finanzierungssicherung vorgelegt hat.

Im städtebaulichen Teil sind darüber hinaus marktübliche, befristete Kündigungsrechte aus Fristversäumnissen, Baugenehmigungshindernissen, Insolvenz- und Klagerisiken für sowohl die Stadt als auch den Investor verankert, die zum Teil mit Beginn der Abbrucharbeiten am Parkhaus, der Rest mit dem Beginn der Hochbauarbeiten erlöschen. Für den Fall, dass die HBB nicht fristgerecht mit dem Hochbau beginnt oder die Stadt die Fristen zur Verlegung des ZOB nicht einhält, erhält die Stadt Zugriff auf das Kaufhausgrundstück zu festgelegten Bedingungen.

Keine generelle Haftung bei Scheitern des Bauvorhaben

Unter den gleichen Voraussetzungen kann die HBB die Annahme eines entsprechenden Kaufvertrags durch die Stadt verlangen. Zudem verpflichtet sich die HBB in diesem Zusammenhang, die Abrissarbeiten an der ehemaligen Kaufhaus-Immobilie sowie am Parkhaus West in jedem Fall zu Ende zu führen und der Stadt an dieser Stelle gegebenenfalls ein baureifes Grundstück zu übergeben. Eine generelle Haftung der Stadt für den Fall, dass das Bauvorhaben scheitern sollte, schließt der Vertrag aus.

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