Steigende Bauzinsen: Das ist jetzt wichtig

Bauzinsen: Das Zünglein an der Waage

Zinsen sind die Gebühr, die man Banken dafür zahlt, dass sie in einem Darlehen Geld verleihen. Die Prozentzahl, die bei Vertragsabschluss als Zins festgelegt wird, wird danach anhand der Darlehenssumme berechnet auf den Betrag hinzugezählt. Durch die Zinsen steigt also der Endbetrag, den man am Ende für den Wohnraum ausgegeben hat.

Deshalb kann die Höhe des Zinses entscheidend dafür sein, ob man sich ein eigenes Haus leisten kann oder nicht.

●     Im bundesweiten Durchschnitt zahlen Deutsche laut Angaben des Statistischen Bundesamts derzeit zwischen 350.000 € und 420.000 € für den Bau eines Eigenheims mit einer Grundstücksgröße von 800 m2 und 150 m2 Wohnfläche. Mit den Nebenkosten steigen diese Preise zusätzlich bis zu rund 500.000 € an.

●     Für den Kauf einer Bestandsimmobilie in Ballungszentren wie München oder Berlin gehen für die gleiche Fläche sogar 1 bis 2 Millionen € über den Tisch.

Bei diesen Beträgen machen auch kleinste Abweichungen in den Zinsbeträgen große Unterschiede:

Wer sich in einem Darlehen 1.000.000 € leiht, zahlt mit Festzinsen von:

➔           2 % zusätzlich 20.000 €.

➔           2,5 % zusätzlich 25.000 €.

Wenn man bereits eine Million für das Haus ausgeben musste, machen diese 5.000 € einen großen Unterschied. Je nach Kredit- und Abschlusszeitpunkt können diese Unterschiede noch deutlich stärker ausfallen.

Deshalb ist es wichtig, dass sich Interessenten von Immobilien intensiv mit dem Finanzierungsbedarf ihres Eigenheims auseinandersetzen und Angebote von Kreditgebern gut miteinander abgleichen.

➔   Dafür kann man alles darüber bei Baufi24.de nachlesen. Der Kreditvermittler bietet Online-Kreditrechner, Ratgeber und kostenfreie Beratungen an, damit man die besten Konditionen für die Baufinanzierung finden kann.

Wie sieht das aktuelle Zinsniveau aus?

Aktuell liegt das durchschnittliche Zinsniveau für den effektiven Jahreszins bei einem Beleihungswert von 50 % und 10 Jahren Laufzeit bei 3,86 %.

Anhand der Statistiken der vergangenen Monate und Jahre kann man steigende Zinsen erkennen. Die folgenden Werte für eine Laufzeit von 10 Jahren und 50 % Beleihungswert konnten in der näheren Vergangenheit gemessen werden:

• 01. November 2022: 3,7 %

• 01. August 2022: 2,4 %

• 01. April 2022: 1,8 %

Welche Gefahren bringen die steigenden Zinsen?

Wer im April 2022 eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, konnte sich also rund 1,8 % Festzins für die nächsten 10 Jahre sichern. Ein Kreditnehmer, der nur 9 Monate später gehandelt hat, zahlt nun mehr als das Doppelte an Zinsen.

➔   Anhand der Statistik deutet sich an, dass das Zinsniveau fürs Erste noch weiter ansteigen wird. Prognosen erwarten Zinsen im Bereich von 4,5 % und mehr.

Menschen, die jetzt eine Baufinanzierung abschließen, müssen mehr zahlen als noch vor wenigen Monaten. Das ist aber nicht die einzige Gefahr, die die steigenden Zinsen mit sich bringen:

●     Zeitdruck

Wer sieht, dass die Zinsen weiter steigen, kann sich unter Druck gesetzt fühlen, besonders schnell eine Finanzierung abzuschließen. Das kann sich rächen, wenn man dabei nicht genug Vorsicht walten lässt. Rechnungen und Vergleiche sind wichtig, um Darlehen zu finden, die man realistisch tragen kann.

●     Anschlussfinanzierungen

Auch Personen, die bereits eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, sind einem Risiko ausgesetzt. Banken einigen sich nur für begrenzte Laufzeiten auf einen Festzins. Es ist nicht selten, dass die Kreditnehmer es aufgrund von zu geringen Tilgungsraten nicht schaffen, den gesamten Betrag des Darlehens in dieser Zeit an die Bank zurückzuzahlen. Dann wird eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Experten erwarten deshalb mehr Zwangsversteigerungen von Wohneigentum, das noch nicht abbezahlt wurde. Läuft die Zeitspanne des Festzinses ab, müssen Kreditnehmer den restlichen Betrag mit einem neuen Zinssatz zurückzahlen. Dieser hält sich an das aktuelle Zinsniveau.

➔   Wer zunächst eine Baufinanzierung hatte, die einen Festzins mit 2 % lief, muss den restlichen Betrag womöglich mit doppelt so hohen Zinsen zurückzahlen.

Wer zu knapp gerechnet hat, kann die neuen Tilgungsraten mitunter nicht mehr zahlen. Je nach Höhe der Beleihung geht das Eigentum dann vollständig oder zu Teilen in den Besitz des Kreditgebers über. Dieser kann den Wert versteigern.

Wer bereits eine Finanzierung abgeschlossen hat, kann jetzt die Tilgungsraten anpassen, um den Betrag in der Festzins-Spanne abbezahlen zu können. Alternativ sollte man sich über ein Forward-Darlehen informieren.

●     Bankpleiten

Die aktuelle Finanzkrise und steigende Zinsen beeinflussen auch die finanzielle Lage der Kreditgeber. Kreditnehmer, die bereits ein Darlehen ausgezahlt bekommen haben, müssen sich aber nicht über eine mögliche Pleite der Bank sorgen. In der Regel werden die Kundengelder bei Banken in Sicherungsfonds geschützt.

In diesem Fall geht der Kreditvertrag in den Besitz eines anderen Vertragspartners über, der die Bedingungen und damit auch die Zinshöhe beibehält. Einzig die Frage nach einer Anschlussfinanzierung des gleichen Anbieters bleibt dabei fraglich. Kunden müssen sich dann nach einem alternativen Anbieter mit attraktiven Anschlussfinanzierungen umschauen.

Forward-Darlehen: Mögliche Lösung der Zinssicherung für bestehende Kreditnehmer

Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Hier kann man bis zu 60 Monate vor dem Ablauf des ersten Darlehens eine neue Finanzierung abschließen. Dabei sichert man sich den aktuellen Zins bereits im Vorhinein.

➔   Je nach Anbieter zahlen die Kreditgeber allerdings 0,01 bis 0,03 % für jeden Monat auf die Zinsen auf, der zwischen Abschluss und Beginn des Forward-Darlehens liegt.

Wer zweifelt, dass die Zinsen in der Zukunft noch so stark ansteigen werden, kann ein Forward-Darlehen mit Kündigungsoption abschließen. Dieser ermöglicht es den Kreditnehmern, das Darlehen ab einem bestimmten Aufschlag (z. B. 0,3 %) abzulehnen, wenn das Zinsniveau in der Zwischenzeit entgegen den Erwartungen gesunken ist.

Fazit

Aktuell steigen die Bauzinsen an. Das ist ärgerlich für die, die noch gezögert haben, eine Immobilienfinanzierung einzugehen. Sie haben die Chance verpasst, sich zumindest für begrenzte Laufzeiten einen günstigen Zins zu sichern. Das bedeutet aber nicht, dass sie nun möglichst schnell handeln sollten. Gerade jetzt ist es wichtig, sich intensiv mit den möglichen Kreditgebern und Zinshöhen auseinanderzusetzen. Vergleichswebseiten und Kreditvermittler helfen dabei.

Das gilt auch für Kreditnehmer, die bereits eine Finanzierung aufgenommen haben. Sie sollten entweder ihre Tilgungsraten anpassen oder sich bereits über eine Anschlussfinanzierung informieren. Bei einem Forward-Darlehen können sie bereits bis zu 60 Monate vor Abschluss der Festzinsbindung neuen Bedingungen für den Restbetrag zusagen. Das lohnt sich besonders, wenn das Zinsniveau in der Zwischenzeit weiter ansteigen sollte.