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Sonderveröffentlichung

Die Immobilie im Nachlass – komplexes Thema für Erben

Wer Bankguthaben oder Wertpapiere erbt, kann sich schnell einen Überblick über deren Wert verschaffen und diese vergleichsweise leicht mit eventuellen weiteren Erben teilen. Auch die Übertragung auf die Bankkonten beziehungsweise Wertpapierdepots der Erben gestaltet sich in der Regel relativ unkompliziert. Externe Beratung braucht dabei nur selten in Anspruch genommen zu werden. Anders verhält es sich mit Immobilien, wenn diese vererbt werden. Hier sind sowohl die Wertermittlung als auch eine eventuelle Aufteilung unter mehreren Erben deutlich komplexer. Umso größere Sorgfalt ist deshalb geboten, wenn man spätere Streitigkeiten unter den Erben sowie rechtliche oder wirtschaftliche Nachteile vermeiden möchte.

Aschendorff Medien

Foto: Colourbox

Wie hoch ist der Wert einer geerbten Immobilie?

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich zunächst einmal eine ungefähre Vorstellung davon verschaffen, wie deren Wert in etwa anzusetzen ist. Mithilfe eines entsprechenden Online-Tools lässt sich das schnell erledigen, auch wenn das Resultat nur einen annähernden Anhaltspunkt geben kann und kein offizielles Wertgutachten darstellt. Im nächsten Schritt sollte geklärt werden, inwieweit der Nachlass Verbindlichkeiten enthält, und ob die hinterlassenen Vermögenswerte diese übersteigen oder nicht. Ist dies nicht der Fall oder höchst fraglich, kann es sinnvoll sein, das Erbe von vornherein auszuschlagen. Spricht die Situation hingegen für eine Annahme des Erbes, dann stellt sich die Frage, wer die Immobilie künftig nutzen und was mit ihr geschehen soll. Hierbei besteht ein gewisser Zeitdruck, denn wer die Immobilie selbst nutzen und damit von einer Begünstigung bei der Erbschaftsteuer profitieren möchte, sollte spätestens nach sechs Monaten tatsächlich dort eingezogen sein oder muss im Falle von Verzögerungen glaubhaft begründen, warum dies nicht innerhalb von sechs Monaten möglich war. Ziehen sich Auseinandersetzungen mit anderen Erben oder notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in die Länge, dann kann die Sechs-Monats-Frist schnell verstrichen sein.

Professionelle Wertermittlung ist meist unabdingbar

Wenn die Immobilie verkauft werden soll oder andere Erben ausgezahlt werden sollen, dann führt um eine professionelle Wertermittlung in der Regel kein Weg herum. Bewertungssachverständigen stehen dafür in Deutschland drei Verfahren zur Verfügung. Diese sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt, die zuletzt 2021 novelliert wurde. Die neue Fassung gilt ab 1. Januar 2022, wobei die drei bisherigen Wertermittlungsverfahren auch weiterhin vorgeschrieben sind. Welches der drei Verfahren im Einzelfall zur Anwendung kommt, hängt davon ab, um was für eine Immobilie es sich handelt. Stehen realisierte Kaufpreise für vergleichbare Objekte aus der gleichen Region zur Verfügung, beispielsweise bei Eigentumswohnungen, dann erfolgt die Wertermittlung meist nach dem Vergleichswertverfahren. Vermietete Immobilien werden dagegen nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Bei selbst genutzten Immobilien kann dieses jedoch nicht verwendet werden, weil damit keine Erträge erzielt werden. Hier wird der Wert deshalb mithilfe des Sachwertverfahrens bestimmt. Vor einer Entscheidung über die künftige Nutzung oder den Verkauf der Immobilie sollte jedoch nicht nur ein Wertgutachten, sondern auch der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden. Denn im Zusammenhang mit der Nutzung oder dem Verkauf einer Immobilie sind neben Erbschaftsteuerfragen noch zahlreiche weitere steuerliche Aspekte zu beachten, etwas im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung. Eine kompetente fachliche Beratung kann in diesem Zusammenhang vor Fehlentscheidungen bewahren, die sonst möglicherweise aus Unkenntnis der steuerlichen Sachverhalte getroffen worden wären.

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